Décider d’acheter un bien immobilier ou en construire un n’est pas une mince affaire. Et si vous pouvez avoir quelques économies de côté, il vous faudra la plupart du temps demander un crédit immobilier à votre banque. Cet article vous présente divers conseils et erreurs à éviter pour bien négocier votre prêt immobilier et mettre toutes les chances de votre côté afin que votre prêt soit accepté.
Les critères à respecter pour espérer se voir octroyer un crédit immobilier
Le reste à vivre
Qu’est-ce que le reste à vivre ? Il s’agit tout simplement de la somme qui vous reste chaque mois après que vous ayez payé votre mensualité de crédit (ou vos mensualités de crédit si vous en avez plusieurs).
La plupart des banques ou organismes de crédits demandent d’avoir un reste à vivre de 400€, mais certains établissements exigent 600€ minimum.
Pour mettre toutes les chances de votre côté n’hésitez pas à mettre en avant vos revenus s’ils sont élevés ou encore votre patrimoine financier, et notamment immobilier.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un ratio calculé à partir de vos revenus et de vos charges mensuels. Si votre taux d’endettement est compris entre 10 et 15%, vous pourrez emprunter dans quasiment tous les établissements de crédit. Néanmoins, un taux égal ou supérieur à 33% vous interdit d’emprunter. Aucun établissement de crédit ne s’y risquera. Et pour cause, la loi Neiertz impose ce genre de restrictions.
Notez que si vos revenus sont particulièrement importants, des exceptions peuvent être envisagées.
Votre situation professionnelle et votre profil
Bien évidemment, votre situation professionnelle sera aussi déterminante. Il est nécessaire qu’elle soit stable, qu’elle vous permette de couvrir toutes vos charges, et que vous ne présentiez pas un métier à risque.
On entend par là un métier où vous ne pouvez pas être licencié du jour au lendemain.
Le CDI est intéressant, mais sachez qu’il est aussi possible d’emprunter en CDD ou en intérim. De plus, si vous êtes votre propre patron, vos revenus doivent être réguliers sur les mois précédents.
Une bonne gestion de vos comptes courants
Savoir vos comptes courants est particulièrement important. C’est un des facteurs déterminants pour la banque ou l’organisme de crédit. Ainsi ces derniers vous demanderont vos trois derniers relevés de comptes et ceux-ci ne doivent présenter aucun écueil.
On entend par là : aucun découvert, aucun incident de paiement et particulièrement sur les emprunts que vous avez déjà en cours, pas d’autres crédits à la consommation, pas de dépenses inutiles et qui dépassent vos moyens de paiement actuels, etc.
Un conseil : si sur les trois derniers mois vous trouvez des écueils et que votre dossier n’est pas exemplaire, mieux vaut reporter votre demande de crédit.
Votre capacité à épargner
Cela va avec le point précédent. Si vous savez gérer vos comptes convenablement, vous devriez aussi savoir épargner et ainsi prouver à votre banque que votre situation financière est saine.
Le montant de votre apport personnel
L’apport personnel peut aider l’établissement financier à prendre une décision. En effet, pour un projet immobilier, les banques et autres organismes réclament en général 10% du montant du bien en tant qu’apport personnel.
Le mieux étant bien sûr d’avoir un apport plus conséquent, aux alentours de 20 à 30%.
Sachez qu’il est possible de débloquer des fonds sans apports, et que si vous n’avez pas pu vous constituer un apport personnel suffisant, il existe différentes solutions en faisant appel à des personnes physiques ou morales :
- Héritage touché ou en cours
- Prêt auprès d’un proche
- Prime de l’employeur
- Prêt action logement
- Prêt de la mutuelle ou de la caisse de retraite
- Prêt à taux zéro…
La typologie de bien que vous souhaitez acquérir
Outre votre situation personnelle, le projet que vous envisagez entre également en ligne de compte. Ainsi, le type de bien que vous allez acquérir peut être un facteur à prendre en compte. Les établissements de crédit vont en effet chercher à déterminer vos chances de reventes et donc de plus-value.
Comment simuler son crédit soi-même ?
Différents simulateurs de crédits existent sur le net et il est facile de les utiliser comme par exemple sur ce site. En arrivant sur la plupart des sites, vous devrez choisir en premier lieu le crédit pour lequel vous souhaitez faire une simulation (auto, consommation…). Choisissez le crédit immobilier.
Saisissez le montant que vous souhaitez emprunter et la durée de remboursement. Le simulateur s’occupera d’ajuster les paramètres en fonction de toutes les informations que vous saisissez. Vous aurez accès par la suite au montant total que vous devrez en comptant les intérêts.
La banque refuse ma demande de prêt immobilier, comment faire ?
Avant tout, ne vous découragez pas !
Quelques solutions s’offrent à vous. Vous pouvez notamment, décaler votre projet de quelques mois. En effet, il est possible que le refus soit dû à vos finances qui ne sont pas particulièrement pérennes. Quelques mois peuvent suffire à les assainir et à présenter des comptes impeccables à l’organisme de crédit.
Attendre un peu plus peut aussi vous permettre d’augmenter votre apport
Si un établissement bancaire a refusé votre demande de prêt, cela ne veut pas dire que tous les autres vont aussi vous dire non. Vous avez décidé de changer de banque pour faire votre demande ? Aucun problème. Sachez néanmoins que vous devrez y ouvrir un compte et verser des revenus sur celui-ci. Autant changer de banque totalement.
D’autres établissements existent, et notamment des organismes de crédits plus classiques qui peuvent parfois faire preuve de plus de souplesse que les banques.
Enfin, il est possible de faire appel à des courtiers qui pourront eux-mêmes comparer les différentes propositions du marché et faire la demande à votre placer. Cela peut faciliter l’accès au prêt immobilier. Comptez environ entre 800 et 1000€ de commission pour un courtier de qualité.
