La pierre a toujours été présenté comme une valeur refuge. Alors que l’épargne classique rapporte peu, que les marchés financiers sont volatiles, certains investissent dans l’immobilier dans l’espoir de faire fructifier leur épargne et de générer des revenus passifs. Notamment en plaçant leur argent dans un immeuble de rapport. Mais ce type d’investissement est-il si rentable que cela ? Le point.

Qu’appelle-t-on un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est un ensemble immobilier intégralement détenu par un seul propriétaire. On le connait aussi sous les termes d’hôtel de rapport ou de maison de rapport.

Le bien est souvent découpé en lots proposés à la location afin de générer des rentes. Celles-ci sont donc encaissées par un seul et même propriétaire, contrairement à la co-propriété qui en compte plusieurs.

Immeuble de rapport : ses attraits

Investir dans un immeuble de rapport : rentable ?

La notion d’immeuble de rapport remonte au XVIIIème siècle. Si elle est toujours d’actualité, c’est qu’elle présente plusieurs attraits pour les investisseurs, à condition que l’emplacement soit choisi avec soin, et que la tension locative soit forte. Vous pouvez notamment vérifier l’attrait du marché dans une zone géographique précise grâce à des sites comme Rentola par exemple.

Une transaction immobilière à moindre frais

Un avantage pour le propriétaire d’un immeuble de rapport est d’avoir les différents lots regroupés sur un même site, ce qui facilite la gestion et l’entretien des locaux.

Aussi, acheter une grande superficie, telle que celle que peut représenter un immeuble de rapport, offre un pouvoir de négociation du prix au m2 supérieur à celui obtenu pour des parcelles plus petites.

La transaction n’engage qu’un seul vendeur, ce qui simplifie les échanges et la prise de décision.

Tout cela permet de limiter les frais afférents au projet : les frais bancaires comme les frais de notaire. La commission facturée par l’agence immobilière qui gère la transaction entre le vendeur et l’acheteur sont aussi souvent diminués lorsque de gros montants sont en jeu.

Moins de frais d’exploitation

Investir dans un immeuble de rapport : rentable ?

Acheter son immeuble de rapport présente aussi de réels avantages pendant l’exploitation du site.

Les impôts fonciers calculés sur le site entier sont inférieurs à la somme des impôts afférents aux différents lots s’ils avaient été acquis séparément.

En tant qu’unique propriétaire, il n’y a pas à composer avec un syndic.

Aussi, les travaux peuvent être envisagés sur l’ensemble de la bâtisse plutôt qu’en plusieurs fois, ce qui peut faire baisser la facture finale : économies d’échelle sur les frais de déplacement…

Plus de marge sur les revenus générés

Investir dans un immeuble de rapport : rentable ?

Le fait d’avoir acheté un immeuble complet pour en tirer des rentes n’a pas une incidence directe sur le montant des loyers. Pour les occupants, l’opération est donc neutre. Pour le propriétaire, cela a néanmoins une incidence non négligeable.

À loyers égaux, compte tenu que les frais incombant au propriétaire sont moindres, la marge générée est supérieure.

L’accès au crédit facilité

Être propriétaire de plusieurs lots mis en location rassure les banques. Car malgré le risque d’avoir un impayé de loyer, la probabilité de réussir à rembourser ses mensualités est plus forte. Le risque est en effet amorti par le nombre de locataire et les usages parfois différents des lots proposés : habitation, professionnel… Des offres de crédits peuvent être plus facilement obtenues, avec des conditions plus avantageuses.

Gagner à la revente

Le propriétaire d’un immeuble de rapport qui souhaite stopper ou réduire l’exploitation de son bien peut décider de le revendre, soit en tant qu’immeuble de rapport, soit en le divisant par lots.

Rentabiliser son investissement dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport : rentable ?

Si les avantages de l’exploitation d’un immeuble de rapport sont nombreux, il n’en reste pas moins que le projet doit être pensé et sécurisé au maximum pour être rentable. Car comme tout autre investissement, l’immeuble de rapport présente certains risques.

Un marché spécialisé

Les immeubles de rapport sont des produits spécifiques des marchés immobiliers. Il y a moins de demandeurs que sur le marché de biens tel que les logements individuels. Ce type de projet est bel et bien à destination d’investisseurs chevronnés, voire même spécialisés dans l’ancien, et dans la rénovation.

Pour autant, ceux-ci sont très informés et à l’affût des bonnes affaires. Les immeubles de rapport mis sur le marché peuvent donc partir très vite. Il faut savoir rester en veille, se projeter quant à leur rentabilité selon leur localisation, leur nature, la demande.

Aussi, il faut être réactif lorsqu’un bien retient son attention. Les négociations doivent être entamées au plus vite, avec des arguments sérieux pour conclure la vente et remporter la mise. Les délais de réflexion sont donc souvent très courts.

Garder une trésorerie disponible

Certaines obligations incombent à un propriétaire, quand bien même il loue ses biens. Certaines engendrent des dépenses qu’il est nécessaire de couvrir intégralement. Elles peuvent être programmées et périodiques, ou imprévues.

Aussi, il est indispensable de garder une trésorerie suffisante pour couvrir ses frais. L’argent doit être disponible. Ce qui induit qu’il soit placé sur des supports sécurisés mais souvent peu rémunérateurs.

Assurer ses biens et ses revenus

Pour sécuriser son activité, il est préférable pour le propriétaire de souscrire à diverses assurances, ce qui a un coût. Être assuré s’entend en effet à différents niveaux.

L’assurance des biens, pour couvrir les dommages que le bâtiment peut subir ou générer. Et en ayant tous ces biens regroupés sur un seul et même site, le risque d’être confronté à ce cas de figure est grand.

Les rentes reçues pour l’exploitation du bâtiment doivent aussi être sécurisées, notamment par une assurance contre les loyers impayés.

Choisir son profil d’investisseur

Investir dans un immeuble de rapport : rentable ?

Selon que l’immeuble de rapport soit acheté à titre individuel ou par le biais d’une SCI, l’administration du bien et la fiscalité afférente ne seront pas les mêmes. Cette question doit être tranchée en amont de son investissement.

Investir dans un immeuble de rapport peut être un excellent plan, très rentable, pour qui a les fonds suffisants. À condition toutefois d’être à l’affût des opportunités. Aussi, pour atteindre cet objectif de rentabilité et faire fructifier son argent, le projet doit être bien préparé en amont, tout en sachant garder une certaine réactivité.