Vous vous sentez épié par votre voisin, car ses fenêtres vous semblent trop proches de votre maison ? Vous avez entendu parler de la servitude de vue, mais vous ne savez pas exactement à quoi cela correspond ? Dans cet article, nous vous donnons toutes les informations nécessaires sur les servitudes de vue, et comment vous y opposer.
Qu’est-ce qu’une servitude de vue ?
Une « vue » est une ouverture sur l’extérieur qui permet d’avoir une vision d’un immeuble à un autre. On différencie deux types de vues : les droites qui donnent une vision directe sans avoir besoin de se pencher ni de tourner la tête, et les obliques qui obligent à tourner la tête à droite ou à gauche pour pouvoir voir l’immeuble voisin.
Les vues sont réglementées depuis 1804 et l’entrée en vigueur du Code Civil. On est ainsi contraint en termes de distance entre l’ouverture et la séparation réelle entre les deux propriétés. La servitude de vue est un droit adossé à une propriété qui permet de déroger aux règles qui régissent les vues. Il s’agit donc d’une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien au profit du propriétaire du bien immobilier voisin. Elle est définie par l’article 637 du Code Civil et ne concerne que les propriétés privées contiguës (incluant les terrasses, les fenêtres, les portes-fenêtres, les lucarnes, les balcons ou encore les loggias).
Quelles sont les distances minimales qui régissent vis-à-vis des voisins ?
Les normes qui régissent les distances pour une servitude de vue dépendent selon que celle-ci est droite ou oblique. Si la distance entre les propriétés est inférieure, alors il faudra obtenir une servitude de vue pour pouvoir créer les ouvertures. Un architecte d’intérieur peut vous renseigner à ce sujet.
Vue droite
Selon l’article 678 du Code Civil, pour créer une ouverture ou établir un élément de bâti extérieur, il faut avoir une distance minimum de 1,90 m entre sa propriété et celle du voisin.
Vue oblique
C’est l’article 679 du Code Civil qui régit les vues obliques, définissant que les ouvertures doivent être implantées à plus de 0,60 m de la propriété voisine.
Dérogations et cas spéciaux
Les règles de distance mentionnées ci-haut ne sont pas applicables dans certains cas. S’il existe déjà une servitude de passage sur la propriété alors le voisin sera libre de créer des ouvertures sur le mur concerné. De même, si une voie publique se trouve entre la propriété voisine et la vôtre.
Dans quels cas peut-on acquérir une servitude de vue ?
Prescription trentenaire
Si une ouverture a été créée et que celle-ci ne respecte pas les distances légales mentionnées ci-haut, le propriétaire bénéficie automatiquement d’une servitude de vue une fois que 30 ans se sont écoulés sans que les voisins ne protestent. Il faudra toutefois qu’il soit en mesure de prouver la date de création de l’ouverture.
Accord avec le voisin
On peut également obtenir une servitude en se mettant d’accord avec son voisin. Pour cela, il faut réaliser une convention avec le voisin en question. Si cet accord est signé devant le notaire et déposé au service de la publicité foncière, alors la servitude s’appliquera également aux potentiels futurs acquéreurs.
Destination du père de famille
Si une propriété ou un terrain est divisé foncièrement, il peut arriver qu’une vue existante ne respecte plus les distances légales. Cependant, cette ouverture bénéficiera automatiquement d’une servitude.
Création illégale d’une vue, comment s’y opposer ?
Si votre voisin vient d’ouvrir une vue et que celle-ci vous importune, vous êtes en droit de la contester. Pour cela, il faudra d’abord vous assurer que les distances minimales dictées par le Code Civil n’ont pas été respectées. On ne recommandera jamais trop d’essayer d’abord de trouver un accord avec le voisin. En effet, avoir des conflits avec notre entourage direct n’est pas la meilleure des solutions. Cependant, si vos relations avec votre voisin sont déjà difficiles ou que celui-ci n’a rien voulu savoir, alors, la première étape consiste à envoyer un constat en recommandé à votre voisin. Si cette action n’aboutit à rien, l’étape suivante consiste à saisir le tribunal judiciaire de grande instance. S’il est avéré que les distances minimales n’ont pas été respectées, alors le juge pourra ordonner que la vue soit fermée ou que celle-ci soit transformée en « jour de souffrance ». Il s’agit d’une fenêtre que l’on ne peut ouvrir et qui dispose d’un vitrage translucide ne permettant pas de voir à travers, mais qui laisse passer la lumière.
Si la distance minimale est respectée ou si le voisin dispose d’une servitude, il vous sera bien plus difficile d’avoir gain de cause. Sachez toutefois que même si les règles de servitudes légales sont respectées, vous êtes en droit, sous certaines conditions, de lancer des poursuites pour trouble de voisinage causant la perte d’intimité. Notez qu’il est préférable, voire nécessaire, de bénéficier de l’assistance d’un avocat pour se lancer dans cette procédure.
