Le contexte immobilier en 2023 n’est pas au beau fixe pour les acheteurs (et pour les vendeurs). Si les prix des biens ont quelque peu diminué, ils ne permettent pas de compenser la hausse des taux de crédit. Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier en 2023 ou en 2024, il convient de faire le bon choix : le neuf ou ancien ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Focus sur l’achat immo en 2024 dans le neuf et l’ancien.
Quelle est la situation de l’immobilier en 2024 ?
Vous en avez certainement entendu parler, surtout si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier. La situation économique en France a eu de lourdes répercussions sur le contexte immobilier. Plus précisément, les taux de crédit immobilier ont très fortement augmenté et les prix des biens ont légèrement baissé suivant les localités.
Jusqu’en 2022, le taux des crédits immobiliers étaient historiquement bas, mais en un peu plus d’un an, ils se sont envolés : ils sont passés de 1,06 % à 4 % entre juin 2022 et septembre 2023. Les prévisions ne sont guère meilleures : les taux pourraient encore augmenter en cette fin d’année et pour l’année 2024. Quelles sont les conséquences ? Les emprunteurs voient leur budget d’achat diminuer, car ils ne peuvent plus emprunter autant qu’avant. Ils sont donc de plus en plus frileux, comme les banques, d’ailleurs, qui ne prêtent plus aussi facilement qu’il y a quelques années.
Lorsque les prix de l’immobilier baissent de manière proportionnelle à l’élévation des taux, c’est une situation qui s’équilibre. Mais, pour le moment, les prix des logements restent élevés comparés à la capacité d’emprunt des acheteurs. Dans certaines villes, notamment à Paris et Lyon, les prix des biens commencent à chuter sensiblement, comme dans les régions qui avaient connu une forte augmentation.
Voyons les points positifs : malgré les taux élevés, la mensualité de votre crédit immo ne peut pas augmenter si vous optez pour un taux fixe (contrairement au loyer de votre bail locatif). De plus, pour lutter contre la crise et la difficulté des ménages modestes à accéder à l’emprunt immobilier, le taux d’endettement risque d’être revu à la hausse (il est aujourd’hui de 35 %).
Acheter dans le neuf : avantages et inconvénients
Les avantages du neuf
Puisque l’avenir, dans le court et le moyen terme, ne sera pas forcément meilleur pour l’immobilier, de nombreux acheteurs décident tout de même d’investir dans un bien et de devenir propriétaire. Les avantages à acheter dans le neuf en 2023 sont nombreux : frais de notaire réduits, plus de facilité à accéder à la propriété, garanties des logements neufs, hautes performances énergétiques…
Effectivement, en achetant un logement neuf, vous bénéficiez de frais de notaire peu élevés, entre 2 et 3 % (contre 7 à 8 % pour les logements anciens). Par exemple, pour l’achat d’un bien neuf à 200 000 euros, les frais de notaire à régler en sus du prix du logement seront de 4 000 à 6 000 euros, alors qu’ils peuvent s’élever à 14 000 ou 16 000 euros pour un bien ancien.
L’accès à la propriété est facilité dans le neuf grâce à des dispositifs mis en place par l’État, comme le prêt à taux zéro (PTZ) qui permet de bénéficier d’un prêt net d’intérêt pour financer une partie de votre achat immobilier neuf. Pour en bénéficier, vous devez être primo-accédant, être éligible aux conditions de revenus et occuper le logement à titre de résidence principale pendant 5 ans après l’achat.
Des garanties sont proposées dans les logements neufs : garantie de parfait achèvement, garantie biennale (garantie de bon fonctionnement) et garantie décennale. Parmi les avantages du neuf comparé à l’ancien, n’oublions pas l’importance des performances énergétiques (les logements neufs ont des étiquettes de A à C) et la loi Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf (avantage de défiscalisation).
L’attrait du neuf : Marseille en tête, suivie d’autres pépites urbaines
Marseille, avec son riche patrimoine historique, ses quartiers en effervescence et sa vue imprenable sur la Méditerranée, se positionne en pôle position pour ceux qui recherchent de l’immobilier neuf. La cité phocéenne, par sa combinaison de modernité et de tradition, offre un cadre de vie idyllique tout en présentant des opportunités d’investissement prometteuses dans le secteur du neuf. De plus, si vous optez pour un programme neuf à Marseille, sachez que le prix moyen au mètre carré dans cette ville tourne autour de 2 800 euros, bien que ce montant puisse fluctuer selon les quartiers et le type de bien. Lorsqu’on met ce chiffre en perspective avec d’autres grandes métropoles françaises, l’écart est notable. À Lyon, par exemple, le coût moyen au mètre carré avoisine les 4 500 euros, et il peut atteindre des sommets à Paris, où les prix grimpent facilement au-delà des 10 000 euros le mètre carré dans certains arrondissements prisés.
Mais Marseille n’est pas la seule à susciter l’intérêt. D’autres villes en France, telles que Bordeaux avec sa dynamique urbaine en constante évolution, Lille et son charme du Nord ou encore Toulouse, la ville rose au cœur de l’innovation aérospatiale, sont également sur le radar des investisseurs. Ces villes conjuguent à la fois une qualité de vie élevée, des projets urbains d’envergure et des incitations à l’achat dans le neuf.
Les inconvénients du neuf
Et du côté des inconvénients ? Le prix d’un logement neuf est souvent plus cher qu’un logement ancien, bien qu’il soit possible de négocier une baisse de prix avec les promoteurs ou de demander des avantages sur les éléments construits. Le style des biens neufs ne plaît pas à tous, notamment aux amoureux de biens anciens, qui ont plus de charme et une histoire à raconter. De plus, les biens neufs sont moins nombreux sur le marché que les biens anciens, car les terrains à bâtir (surtout en ville) sont plus rares.
Acheter dans l’ancien : avantages et inconvénients
Les avantages de l’ancien
Les avantages des logements anciens sont différents de ceux des logements neufs : le prix est généralement moins élevé, le bien peut avoir du cachet, être bien situé en centre-ville, et être disponible immédiatement.
Les biens anciens, en effet, sont plus nombreux sur le marché que les logements neufs. Vous aurez donc plus de choix et vous pourrez comparer de nombreux biens. Si vous souhaitez une localisation particulière, par exemple dans le centre d’une moyenne ou d’une grande ville, trouver un logement ancien à acheter est plus simple. Même en additionnant le coût des frais de notaire plus élevé que pour le neuf, l’ancien reste généralement avantageux financièrement.
Si vous aimez les cheminées anciennes, les moulures, les poutres en bois et les biens qui ont une histoire, vous risquez de craquer pour un bien ancien ! Si les biens neufs sont au goût du jour, avec une esthétique contemporaine, le charme de l’ancien reste très apprécié des acheteurs aujourd’hui.
De plus, acheter un bien dans le parc immobilier ancien permet d’en profiter immédiatement, que ce soit pour y habiter ou pour la location (sauf si vous devez faire des travaux). Acheter un bien neuf, en revanche, oblige les acheteurs à attendre la date de livraison, en espérant que la construction ne prenne pas de retard…
Les inconvénients de l’ancien
Les inconvénients de l’immobilier ancien sont connus. Les performances énergétiques laissent souvent à désirer. Non seulement les factures d’énergie sont plus élevées, mais il y a le risque d’acquérir une passoire thermique (ou si le bien ne l’est pas encore, qu’il le devienne rapidement avec les futures réglementations) et de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique… qui peuvent coûter cher.
Enfin, le coût des frais de notaire, comme nous l’avons souligné précédemment, est plus élevé que dans le neuf (7 à 8 % pour l’ancien contre 2 à 3 % pour le neuf).
Alors, faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien en 2023 ? Pour faire votre choix, nous vous conseillons de bien définir votre projet, en prenant en compte les caractéristiques du neuf et de l’ancien, sans négliger la situation immobilière de 2023 et pour 2024.
